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楼市持续向好?一季度网签同比增8%五一旺市可期(摘自腾讯网)

“3·30新政”出台,支持鼓励居民合理改善换房的导向十分明确

聚焦“3·30”新政

市场反应

“3·30新政”出台,政策支持鼓励居民合理改善换房的导向十分明确。由调查情况看,“3·30新政”对市场的影响主要有两方面:一是心理影响。振市场信心,消减此前的犹豫、观望情绪,提升买家的入市积极性。二是实质性影响,直接降低换房买家的入市门槛(二套房首付降至四成;还清贷款可三成)。预计4月份以及“五一”期间,二手楼市持续向好将会是大概率事件。 文/图:广州日报记者 王荔珏

中介视点:最佳入市时机已过去

合富置业相关人士表示,从市场反映情况看,政策出台后首周,二手客的上门量、看楼量增加了三成左右;其中不少为换房需求;其次是营业税“五改二”。盘活了部分次新房,令市区偏紧的供求关系有所缓和。降低次新物业的税费成本,也会吸引部分买家一手楼市回流;同时促使计划“卖一买一”的准买家顺利实现住房的交换流通,激活市场需求。总的来说,“3·30新政”,降首付、降税费,切实地降低了买家的入市门槛,其中改善置业需求更受惠,市场信心明显恢复。由近期市场情况看,政策效应立竿见影,二手楼市人气和交投均增加了三成左右。

满堂红市场研究部高级经理周峰指出,房地产市场的转向通常与政策相关联,2015年第一季度在银行信贷放宽、税费减免双重利好“夹击”下,市场交投活跃度逐步提升,虽不能说是“反转”,但阶段性回暖已成定局。满堂红市场研究部统计数据显示,2014年第一季度至今共5个季度,其中2014年第三、第四季度的广州二手住宅成交均价皆出现环比下跌现象,第四季度为19989元/m2,连续两个季度累计下跌2.9%,兼且今年第一季度均价同比升幅也只有2.9%,远低于往年第一季度的同比升幅。而二手住宅套均总价则在2014年第三季度出现“相对低点”,为152.62万元/套,环比下跌4.6%,到今年第一季度重新回升至157.23万元/套。

周峰认为,最佳的入市时机已经过去。因营业税的“5改2”政策是在2015年3月31日才开始实施,在过去半年时间,市场只是围绕着银行信贷方面“做文章”,在有效需求未得到完全释放的前提下,小业主即使不愿意降价卖房,也不会随意升价。换句话说,有充裕资金且又有购房资格的准客户,在2014年第四季度至2015年3月初,特别是2015年春节前后入市,都算是觅准了最佳时机。所谓“最佳”,即遇到同类竞争较少,同时也能通过中介人员有效压价,今年1~3月客户成功压价空间依次为5.9%、5.3%、4.9%。

而在今年3月之后,随着有入市意愿的有效客户数量逐步增多,可以压价的空间也越来越少,就算客户节省了部分营业税成本,但由于业主的陆续反价,最终也会导致其他与总价有关的契税、个人所得税等成本有所增加。当然,只要能在“穗六条”放松前继续看房,准买家还是比较容易找到合乎心意的物业。

“五一”料新盘抢客

令部分买家难抉择

合富房地产经济研究院院长龙斌预计,4月份以及“五一”期间,二手楼市持续向好将会是大概率事件,换房需求活跃度也会继续提升,总价300万元以下、90~120平方米三房将受热捧。不过,二手市场也不宜盲目乐观,目前入市买家多为看楼超过3个月的旧客;新收客源虽然也明显增加,但新客对市场认知相对较浅,大部分在一、二手物业间摇摆游离。4月份及“五一”期间,新货推售力度将明显加大,客户选择多样,预计买家对一、二手物业对比、决策时间将会拉长。

据合富辉煌研究部数据,3~5月,全市新推货量将达2万套,货量较为充裕。随着“笋盘”快速消化,楼市供求关系或会有所趋紧,二手业主心态随之转强,不排除部分市区优质单位小幅提价,总体价格或稳中温和回升。据合富标准指数显示,2014年广州二手住宅盘源供应量高位平整,而网签量相对起伏不大,供求关系相对平缓;2015年3月份以来,随着网签量快速攀升,盘源总量微幅回落,显示供求关系略有趋紧。

一季度网签同比增8%

广州二手楼市一季度总体表现良好,网签6869套,同比2014年增8%。统计数据显示,2015年1~2月份,广州二手楼市保持2014年年底以来的良好运行态势,交投同比2014年同期大幅增加,总体呈现“淡季不淡”。

进入3月份,广州二手楼市活跃持续回升。1~3月正常日网签量大多围绕120套上下浮动,浮动区间在100~150套之间。3月30、31两日网签均迅速冲高至200套,主要受"3·30新政"+月底中介公司追业绩+3月传统旺季”三方面因素叠加影响。4月1~3日,二手网签回落至160~170套左右,较正常月份(1月份)的日均网签(120套)上升约三到四成,主要是“3·30新政”的持续利好带动。

4月中旬网签激增

“五一”二手旺市可期

4月中旬广州二手住宅网签量呈爆发式增长,一举冲破千套大关,一个月内两度刷新最高成交纪录。据“阳光家缘”公布数据统计,4月13日~19日全市二手住宅网签量套数环比4月6日~4月12日上升48%,中心区天河、海珠以及外围番禺、花都、增城等,升幅均超过五成。

龙斌分析,“3·30新政”、房贷松动等政策效能释放,市场信心恢复,新货推售力度较往年减弱,二手买家入市节奏加快,“清明”的影响结束,买卖双方的注意力重回楼市,交易意愿增强。

新政利好下业主涨价5%

营业税新政后,普通二手住宅免征营业税的年限“5改2”,市中心二手住宅占主导的区域,证满2年的房源对买家的吸引力较之前有所增加,不过,业主因看好后市而心态转强,议价空间较新政前大幅缩减,更出现部分业主涨价的现象。

据合富置业祈福四分行主管李城开表示,祈福新村证已满2年但未满5年的物业,业主得知营业税新政消息后不少都反价5%,由于新政前这类物业的营业税等税费支出一般都是由买家承担,因此,新政后即使业主反价5%,对买家来说,投入的购房资金总额几乎没有变化。

促观望买家加快入市

“3·30新政”出台后,单周二手网签量屡创高峰的情况,在一定程度上亦是买家入市意愿提升的直接反映。由于担心后市楼价走高,一些之前因观望而持币待购的一次性付款购房买家,在新政后明显加快了入市步伐。

合富置业成交数据显示,“3·30新政”后一次性付款购房比例从新政前的31%上升到38%。合富置业市场经理梁燕明表示,在“3·30新政”后出现的一次性付款购房个案,多达51%的买家是改善型换房客,而首次置业者一次性付款购房个案比例占35%。分析新政后加快入市的一次性付款购房个案,可发现成交最多是价格在100万~200万元之间的物业,成交占比多达37%。

此外,总价100万元以内的低总价物业,相当受持币待购的一次性付款购房者青睐,约占同类购房个案的22%。


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